После утепления балкона (или перед ним) у всякого рачительного хозяина обязательно мелькнет мысль: соединить балкон с комнатой. В самом деле, балкон от этого станет только «балконнее» – горизонтальная полка проема балконного блока запросто превращается в удобный и не занимающий жилой площади столик. Площади же помещения добавляется немного, и расходы на обогрев зимой при герметичном многослойном утеплении существенно не увеличатся.
Особенно соблазнительно соединить кухню с балконом: даже из малюсенького эркера в старом доме (см. рисунок ниже) получается уютный обеденный уголок и едоки с хозяйкой не мешают друг другу. Двойная выгода получается, если в бывшем балконе поместить холодильник. Он, как известно, отобранное у продуктов тепло «перекачивает» в комнату, добавляя к нему количество калорий, равное мощности компрессора. За счет остатка перегородки внутренний теплообмен в кухне приближается к оптимальному – жар от плиты не так чувствуется, и в «столовке» будет тепло.
В однокомнатной квартире объединение лоджии с комнатой – это полученная ценой минимальных затрат и хлопот спальня. Маленькая, но фактически отдельная. Ведь не секрет, что потаенная мечта любого жильца-«однушника» – удобная кровать вместо дивана-трансформера.
В многокомнатной же квартире лоджия, совмещенная с комнатой даст либо рабочий кабинет, либо интим-уголок с мягкой мебелью в гостиную. В любом случае присоединение балкона к обитаемым помещениям увеличивает удобство и комфорт жилья, а в случае однокомнатной квартиры или маленькой кухни наверняка оправдается несмотря на все затраты и хлопоты. Но учтите, большая часть времени на переустройство квартиры и не менее четверти денежных затрат придутся именно на то, что больше всего ненавистно людям работящим: формально-бумажную волокиту.
И все же, несмотря на длинный ряд препон, общий вывод оказывается оптимистичным: расширение жилой площади за счет балкона однозначно выгодно. Материальные вложения окупаются с большой лихвой в любом случае. Поэтому, не пугаясь трудностей, разберемся по порядку, что и как следует преодолеть, чтобы балкон или лоджия стали жилыми.
Увеличить комнату за счет лоджии или балкона – это не просто переделка. По законодательным и строительным нормам это не что иное, как ПЕРЕПЛАНИРОВКА квартиры. Причем перепланировка СЛОЖНАЯ. Вот список случаев, когда, по строительным правилам, перепланировка считается сложной. Толкование – аналогично подходу психиатров к шизофреникам: любой из «признаков первой степени» означает диагноз. Итак:
По признакам 5 и 10 присоединение балкона или лоджии к жилой площади подходит под классификацию безусловно. Если предполагается увеличение проема балконного блока, то добавляются признаки 2 и 4 – балконы из зала в детскую не выходят. Что из этого следует? То, что эскизом от руки, подписанным главным инженером ДЭЗа, не обойдешься. Требуется согласование производства работ по всей форме и разрешение на их проведение.
И учтите еще: всю формальную волокиту нужно пройти прежде, чем хоть раз тюкнете молотком. Начало работ без оформления – неоспоримый повод для предъявления претензий со стороны инстанций или посторонних недоброжелателей. Попросту: если вредный сосед «стукнет», что вы уже стукнули, формальная правда на его стороне, а вам сказать в оправдание нечего, и штрафные санкции неизбежны.
Чтобы превратить балкон в дополнительную жилую площадь, требуется сначала подготовить следующий пакет документов (держись, товарищ!):
Разберем «скользкие» пункты:
Справка о составе семьи с указанием ответственного квартиросъемщика, как для переоформления договоров на коммунальные услуги, не проходит. Нужен ордер, по которому квартира была заселена. Потерялся? Пишем заявление в ДЭЗ, ждем полгодика – не появится ли претендент на данную жилплощадь со стороны, и получаем новый. Хорошо, если семья детная и норма заселения превышена: можно не опасаться происков «охотников за жильем», у которых в инстанциях «все схвачено».
«Соседи», по закону не просто дядя Коля с тетей Лизой, а все, кто в их квартире прописан. Если один из них (реальный случай) – троюродный племянник, работающий тралмастером на сейнере, базирующемся на порт Курильск на острове Итуруп в Большой Курильской гряде и находящемся в рейсе 8 месяцев в году – без его разрешения, письменного и написанного собственноручно, не обойдешься. Если чиновники в инстанциях в глубине души не чужды морской романтике, по может сгодиться согласие, заверенное капитаном по радио: он в море наделен и функциями нотариуса. Но это уж кто как из «разрешальшиков» по-своему закон истолкует.
И опять-таки, учитываем состояние общественной морали на текущий момент. Вас могут встретить радушно, выслушать с полным пониманием, а затем, с добрым лицом и благожелательной улыбкой, сообщить, какую сумму вам следует уплатить в обмен на его подпись. Возмущаться, жаловаться нет смысла: в своем доме такой вымогатель – частное лицо, а требуемая дань – компенсация за беспокойство от производимых работ.
Каких-либо нормативных документов, предписывающих, в каких случаях соответствующим должностным лицам следует непременно выдавать такие разрешения, не существует: если явных причин для отказа нет, то – на усмотрение. Комментарии излишни, пояснения не требуются. В общем – налаживайте и поддерживайте добрые отношения с учетом личных склонностей. Не вполне этично, но дешевле обойдется.
Как правило, разрешение выдается по предъявлении договора на производство работ со строительной фирмой, сотрудничающей с владельцем или ему же принадлежащей. Разумеется, никто об этом заранее прямо не заявит и условия такого не ставит. Производить работы самостоятельно – это ваше полное право и ваш выбор. Проблемы – тоже.
Не будем о совсем грустном: соответствующие органы хронически недокармливаются из бюджета, а зарплаты их сотрудников… еще раз: комментарии излишни, пояснения не требуются. Впрочем, два момента осветить все-таки уместно:
Но это только присказка, а хождение по мукам еще предстоит. На основании первоначального пакета нужно получить следующий:
Общее примечание к списку: сроки действия справок и заключений ограничены, очереди длиннющие, чиновники не горят желанием удовлетворить запросы населения. В итоге, будьте готовы к тому, что в середине пути придется что-то, или все, начинать сначала.
И только по прохождении всех кругов итоговый пакет можно подавать в муниципальную межведомственную комиссию (МВК); в мегаполисах – в окружную МВК. Она и выдает вожделенное разрешение. Вопросов, если все оформлено правильно, не возникает.
Однако здесь присутствует последний скользкий момент: нигде не оговорено, как МВК должна считать срок действия справок: от момента выдачи или от момента подачи заявителем? Поскольку очереди и здесь огромные, и работы действительно невпроворот, считают от момента выдачи, и крыть нечем (?).
Но почему тогда дома обрастают остекленными балконами? Тоже ведь – изменение архитектуры. И как все-таки сделать комнату из лоджии, ведь реально все же делают!
Остекление, даже с утеплением – простая перепланировка, ее согласовать легче, а принудительное узаконивание самостроя не грозит серьезными санкциями и обходится не так уж дорого. Причина – вовсе не склонность чиновников к излишнему формализму и мздоимству, а технически вполне обоснованная и веская. Собственно, все вышеописанные сложности вполне оправданы. К этому моменту мы вернемся ниже, а пока разберемся, что нужно сделать, чтобы достичь своей цели.
Самостоятельное оформление документов займет примерно с год времени и потребует абсолютно законных расходов порядка $1000 на подготовку документации и оплату услуг нотариуса с технадзором. Еще $2000-$3000 понадобится на материалы. Не удивляйтесь, ниже мы поясним, почему так дорого выходит.
Если же заказать перепланировку под ключ специализированной (и лицензированной) фирме, то общие расходы возрастут на 25-50% в зависимости от региона. То есть, даже в Москве можно получить дополнительных 3-6 и более кв. м жилых, вложив около $5000, и новые метры обойдутся как минимум в полтора-два раза дешевле рыночных.
Кухонные балкончики, правда, крохотные, но кухня, совмещенная с балконом, дает столько удобства, что сам факт ее наличия сразу переводит квартиру в следующую ценовую категорию. Такую можно без доплаты или с минимальной доплатой обменять на большую в районе менее престижном, но вполне благополучном. Или в своем же, но, скажем, подальше от метро.
Статистика подтверждает выводы: примерно 70% потока заказов на объединение балкона с комнатой приходится на квартиры, предназначенные для обмена, реализации или вновь приобретенные и приурочивается к капитальному ремонту; в таком случае затраты на перепланировку не очень ощущаются в общей сумме.
Известны казусы, достойные пера классиков: оборотистые граждане, наподобие махинатора из «Мастера и Маргариты», за три-пять лет в несколько этапов перебираются из однушки в четырех-пяти комнатные, вложив не более $20 000. И, в отличие от сталинского СССР, никакие репрессии им не грозят.
Общий вывод по предыдущим разделам: единственно приемлемый вариант присоединения балкона к жилой площади – заказ в специализированной организации с приемом под ключ. Роль даже самого умелого мастера при этом сводится к контролю за ходом и качеством работ и к проверке нового техпаспорта на квартиру, который должны вручить вам подрядчики – не забудьте оговорить этот пункт в договоре. С теми же, кто ставит условие: «Работа наша – бумаги ваши», лучше дело не иметь; по затратам и хлопотам овчинка не стоит выделки.
Теперь поясним, почему подключение балкона к жилой площади так «заморочено».
Во-первых, в нашем случае обязательно меняется тепловая нагрузка на несущую конструкцию, вызывающая ее тепловые деформации – ведь новый-то балкон-комната круглый год теплый, иначе какой смысл в работе? Один такой балкон, скорее всего, большой роли не сыграет, но при таком вот массовом улучшении жилищных условий подручными средствами эпюры напряжений в стенах и перекрытиях могут поплыть так, что новенькое здание через 5-7 лет станет аварийным. Поэтому каждый следующий жилой балкон требует соответствующих расчетов.
Во-вторых, подключается аэродинамика. Хотя балкон и не крыло самолета, но он – выступ в стене здания с аэродинамическим качеством больше единицы, и давление воздуха снаружи в непосредственной близости от него при боковом или косом ветре окажется ниже атмосферного. А площадь остекления расширенного помещения в расчете на единицу площади пола возрастает вдвое-вчетверо.
Пока балконный блок стоит на своем месте, ничего страшного не грозит. Объем воздуха на балконе невелик, и в бурю или при резком порыве ветра он отожмется к окнам: давление у стены понизится, а возле окон возрастет. Воздушного удара не получится: и масса воздуха, и длина разгонного пути (это в данном случае ширина балкона) слишком малы, чтобы динамическое давление на стекла превысило допустимое.
Но при свободном балконном проеме и масса воздуха в новом помещении, и длина ее разгона возрастают в несколько раз. Вспомним формулы из школьной физики: зависимость скорости от длины пути при равноускоренном движении и выражение для кинетической энергии. Простейший расчет показывает, что при объединении балкона с комнатой мощь воздушного тарана возрастает в десятки раз.
В результате в бурю или метель остекление может быть внезапно вынесено наружу, или вдавлено фронтальным порывом, ведь воздушная подушка внутри теперь стала в несколько раз более пухлой и мягкой. Достаточно будет одной секции, чтобы ваша квартира превратилась во внедренную в дом мокрую или ледяную пещеру. Чем это чревато для всех жильцов, можно не описывать, одна лишь разморозка системы отопления в подъезде в лютый холод грозит человеческими жертвами, а виновник в таком случае – вы.
Поэтому при подготовке объединения балкона с жильем к формальным трудностям следует относиться с пониманием, и учитывать все обстоятельства на всех стадиях разработки проекта нового помещения.
Основной принцип разработки проекта – помнить, что срок службы жилого балкона должен быть равен расчетному сроку эксплуатации здания, или по возможности приближаться к нему. Практически любой ремонт будет означать новый цикл хождения по мукам и соответствующих затрат.
Какую роль в новой комнате будет играть балконный проем – вопрос не только дизайна и удобства. Разберем по порядку возможные варианты.
Способы присоединения балкона к жилой площади (увеличение — по клику)
Каркас балкона или даже лоджии с надежным каменным парапетом должен быть обязательно сварным из металлического уголка. Желательно трубостойки ставить не только по углам, но и по сторонам открываемых окон. Такой каркас работает как набор самолетного крыла с полотняной обшивкой. Монококковые конструкции не годятся: профиль не тот.
Также нужно предусмотреть остекление с выносом и соответствующий ему сварной козырек, даже если балкон сверху перекрыт плитой. Помимо удобства (подоконник выступает не внутрь, а наружу), это даст улучшение аэродинамики с теплотехникой: вся конструкция становится более обтекаемой, а тупой угол проводит тепло хуже, чем прямой. От теплотехнических свойствах такого балкона в совокупности с наружной отделкой поговорим в соответствующем параграфе.
Для остекления постоянно обитаемого балкона приемлемы только ПВХ окна, причем для климата на ступень-две суровее:
Каждое окно должно размещаться в отдельной ячейке каркаса. Обычное ПВХ остекление устроено по принципу цепочечного шва: его легко собирать с одной стороны, но от ослабевшего или лопнувшего стежка поползет весь шов. Балкон же с этой точки зрения – не футболка, а парус, и «стежки» окон должны быть соединены по принципу парусного шва.
Если остекление и арматурные работы планируется делать самостоятельно — читайте подробнее о технологии таких работ и непосредственно монтаже пластиковых окон.
Секции остекления не следует делать слишком широкими и высокими: помните о воздушном таране. Разбив остекление по вертикали в пропорции 1:3, получим и хороший обзор, и достаточную прочность.
Количество открываемых окон нужно свести к минимуму; особенно опасны они на углах. Оптимальный вариант – одно распашное/откидное окно посередине. Если окрестный пейзаж не очень радует взор, боковины лучше зашить сплошь с утеплением.
Утеплять в жилом балконе нужно все поверхности, кроме общей с комнатой стены с проемом балконного блока: наружные стены, пол, потолок. Утепление – комбинированное многослойное, если считать снаружи внутрь:
Подробнее о комплексном самостоятельном утеплении балкона читайте здесь.
Для наружной отделки следует применять самые качественные материалы, сертифицированные и с расчетным сроком службы не менее 15 лет снаружи:
Важный момент: для крыши следует использовать материал светлый ввиду солнечного нагрева летом, а для обшивки низа, наоборот, ТЕМНЫЙ. По теплу такой низ работает следующим образом:
Как выглядит снаружи правильно переоборудованный под жилье балкон, показано на рисунке выше.
Для внутренней отделки следует применять материалы теплые; в остальном – на ваше усмотрение. Из хороших вариантов можно выделить обшивку балкона деревянной вагонкой. Также среди популярных — отделка пластиком.
Поднимать общий пол до уровня порога балкона в жилых помещениях не всегда желательно. Сбивать порог также нежелательно: усложняются технические и бумажные вопросы и уменьшаются возможности утепления пола на балконе. Оптимальный вариант – пандус.
Как бы ни был оформлен документально жилой балкон, стена между ним и основным помещение все равно считается наружной. Следовательно, проводить на балкон постоянную электропроводку (кстати, и проводить туда отопление) категорически запрещено. Единственно, что допустимо – светильник во влагозащищенном исполнении. Проблема освещения решается несложно: в оконном проеме можно повесить светильники, которые дадут на балкон поток света нужной силы и направленности.
Что же касается бытовой техники, то правильно будет запитать ее следующим образом:
По всем правилам такая запитка – простой бытовой электроудлинитель, никаких разрешений и согласований не требующий.
Итог
Объединение балкона или лоджии с комнатой – дело долгое, хлопотное и затратное. Но и с учетом всех возможных сложностей увеличение как кадастровой оценочной, так и рыночной стоимости переоборудованной квартиры намного превосходит величину затрат. А по времени присоединение балкона намного меньше, чем накопление суммы, необходимой для расширения жилой площади иными способами, не говоря уже о выплате ипотеки.
|
| ||||||||
|
| ||||||||
Добавить комментарий