Десять правил участия в жилищном кооперативе

Вопрос жилья для людей всегда является актуальным, но иногда люди ищут альтернативные варианты обычной покупке жилья, например вступление в жилищный кооператив.

1. Прежде всего, необходимо определиться с выбором кооператива, который приобретает объекты недвижимости в том населенном пункте, где вы хотите.

Желательно выбирать кооператив, покупающий квартиры на вторичном рынке, а не вкладывающий в строящиеся многоквартирные или индивидуальные жилые дома. Вторичный рынок более безопасен, здесь нет риска ожидания квартиры из-за того, что возникли сложности у строительной организации, дом или поселок никак не подключат к коммуникациям, подорожали стройматериалы и в связи с этим изменилась цена на объект недвижимости и т. д.

Лучше всего ориентироваться на сарафанное радио — почитать отзывы об интересующем кооперативе в социальных сетях (при этом имея в виду, что кооперативы в некоторых регионах конкурируют, и могут быть вбросы негатива против конкурентов).

2. Узнать сроки покупки квартир членам кооператива — как официальную информацию: в правлении кооператива, так и неофициальную: у членов кооператива, которым уже купили квартиру. Сколько лет существует кооператив? Как движется очередь?

В некоторых кооперативах условием постановки в очередь на приобретение объектов недвижимости является внесение определенной суммы паевых взносов — часть стоимости предполагаемой к приобретению квартиры — первоначального паевого взноса, который можно внести единовременно либо накопить на счете кооператива, внося небольшими частями.

Очередь приобретения объектов недвижимости — ожидание, когда в паевом фонде кооператива появится достаточно средств, чтобы профинансировать оставшуюся сумму для покупки квартиры для вас.

В крупных кооперативах — в которых несколько тысяч пайщиков и приток пайщиков постоянный, срок ожидания покупки квартиры непродолжительный — что является стимулом к тому, чтобы в кооператив приходили новые члены и увеличивался паевой фонд.

3. Узнать, сколько было расплатившихся — то есть переходов квартир в личную собственность членов кооператива. Дело в том, что кооператив покупает квартиры и регистрирует их в свою собственность, которая переходит в личную собственность пайщика на основании справки о выплате пая, подтверждающей погашение долга перед кооперативом.

Сколько членов кооператива уже погасили долг и получили квартиру из кооперативной в личную собственность? Срок погашения долга перед кооперативом обычно прописан в документации кооператива, но очень часто члены кооперативов гасят долг досрочно, чтобы быстрее перевести квартиру в личную собственность, потому даже у кооперативов, созданных не более пяти лет назад, обычно есть примеры перехода квартир в собственность конкретных пайщиков.

4. Кооперативы постоянно стимулируют приток новых членов, в связи с этим обязательно уточните о наличии льгот для членов кооператива, зачастую они предусмотрены при выполнении определенных условий.

5. Проанализировать планируемую к приобретению квартиру вместе со специалистами, привлеченными кооперативом — юристами и независимыми оценщиками. Вести переговоры о цене можно самостоятельно, но кооператив не одобрит покупку квартиры, если увидит юридические риски и риски ликвидности.

6. Уточнить финансовые и юридические детали. Платят ли в регионе, где хотите купить квартиру, налог на недвижимость жилищные кооперативы? Во многих субъектах Федерации они освобождены от налога.

Будут ли браться банковские комиссии за перечисление денег при покупке квартиры на вторичном рынке? Если да, этот процент опять-таки придется вносить вам целевым перечислением.

Квартира должна быть передана вам в пользование. Также нужно уточнить, можете ли прописаться в ней самим и прописать членов семьи.

7. Убедитесь в том, что специалисты, привлеченные кооперативом, качественно проанализировали юридические моменты перед покупкой квартиры и сделкой. Именно ликвидность квартиры — гарантия того, что, если что-то пошло не так, вы получите назад выплаченные паевые средства в реальном времени.

Вернуть внесенные паевые средства при выходе из кооператива в двухмесячный срок — обязанность любого ЖК согласно Жилищному кодексу. При отсутствии средств в паевом фонде бывшая ваша квартира может быть продана кооперативом на открытом рынке, и из вырученных денег вам будет возвращен пай.

8. Заранее договоритесь о посильном графике погашения долга перед кооперативом. Это не обязательно аннуитет — могут использоваться разные варианты. С одной стороны, кооператив заинтересован в том, чтобы вы платили больше и расплатились быстрее, так как возвратные средства идут в паевой фонд, за счет которого кооператив осуществляет покупку квартир другим очередникам. С другой стороны, он заинтересован в том, чтобы делать для вас посильный график — так как если вы перестанете платить, он вынужден будет вас исключить, забрать квартиру, но при этом вернет весь ваш пай до копейки.

9. Если понимаете, что у вас проблемы с доходами, попросите в кооперативе отсрочку. Кооператив может предоставлять несколько отсрочек — по своему усмотрению. Если понимаете, что платить точно не сможете — не испытывайте терпение других членов кооператива: подавайте заявление о выходе из кооператива. Вы получите назад внесенный пай — уйдете из ЖК без квартиры, но получите обратно взносы в паевой фонд.

10. Если вы платите по согласованному графику, не должно быть никаких проблем. Погасив долг перед кооперативом, получите справку в правлении кооператива о выплате пая — и регистрируйте в Росреестре личную собственность на квартиру — купленную несколько лет назад по ценам на момент покупки.