Как без рисков провести приемку квартиры в новостройке

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, как подготовиться и защитить свои интересы? Эксперты рынка недвижимости и специалисты по строительству советуют ничего не упускать из виду: начиная со сверки сведений в договоре с техническими характеристиками готового помещения и заканчивая проверкой качества материалов, работ и качества их исполнения. И всегда отстаивать свои права.

В каком виде могут сдаваться квартиры

Квартиры в новых домах сдаются как без отделки, так и с черновой, и чистовой (ремонт «под ключ»), поскольку на каждый из этих вариантов готовности помещений находятся покупатели.

К сожалению, единых требований к каждому из видов отделки до сих пор не прописано. Например, заявляя о сдаче квартир с черновой отделкой, застройщик может иметь в виду «голые», но ровные (оштукатуренные) стены и только. Другой же позаботиться об установке дверей, разводке инженерных сетей. Конечно, существует минимальный перечень работ, прописанный в нормативных документах, но всё остальное – на усмотрение застройщика и по желанию заказчика (прописывается в соглашении между сторонами).

Квартиры без отделки

Сдача жилых помещений новым хозяевам без отделки означает, что строительная компания произвела лишь работы по возведению стен, облицовке фасада, внутренние же работы не производились. Разводка электропроводки, монтаж сантехнических приборов, чистовая отделка – не осуществлялись. Принимая такую квартиру дольщики увидят стены из кирпича, панелей или железобетона (в зависимости от типа строения), без какого-либо покрытия.

Тоже касается и межэтажных перегородок (потолка и пола). Отведены места для подключения водоснабжения, электропроводки. Как правило, установлены счетчики, радиаторы отопления, противопожарная система, стеклопакеты на окнах и входные металлические двери. А в некоторых, наоборот, не предусмотрены даже межкомнатные перегородки.
Кстати, если вам нужны пакеты, то заказать их можно на https://paket.com.ua/pakety-banan/

Квартиры с черновой отделкой

Черновая («предчистовая») отделка – промежуточный вариант, в рамках которого предусмотрены минимальные работы по подготовке помещения: промежуточные слои перед конечной отделкой стен, перегородок (штукатурка, стяжка, гидроизоляция в санузлах, без неё в помещениях с высокой влажностью быстро появится грибок и плесень). Иногда в список работ входит сантехническая и электрическая разводка (но без установки сантехники).

Квартиры с чиcтовой отделкой

Чистовая отделка подразумевает финишные покрытия поверхностей:

• краска, декоративная штукатурка, обои или плитка на стенах;
• ламинат, линолеум, паркет и плитка – на полу;
• штукатурка и побелка потолка, либо натяжные, либо потолки из ГКЛ.

Поскольку поверхности покрыты финальным слоем отделки, в такой квартире должны быть установлены и розетки, и, желательно, межкомнатные двери, сантехника. Если в проекте не были предусмотрены межкомнатные перегородки, при заказа отделки от застройщика они будут возведены и оформлены.

Как принять квартиру в таких условиях, когда не установлено четких требований к состоянию помещений, а застройщики на своих сайтах предлагают «комфортное жилье», не всегда прописывая степень готовности помещений? Прежде чем решиться на приемку квартиры, нужно внимательно изучить документацию (проектную декларацию и договор долевого участия), сайт проекта, исследовать демо-квартиру. Тогда приемка не окажется полнейшим разочарованием.

Что нужно знать о документах для приемки квартиры
После того, как вы получили приглашение от застройщика на приемку, стоит позаботиться о сборе необходимых документов.

Какие документы необходимы

Приехать на объект вы должны с паспортом и договором долевого участия. Если дольщик не может приехать сам, то он вправе предоставить право представлять свои интересы другому человеку (в этом случае понадобиться предъявить и нотариальную доверенность).

Стоит приготовить также план квартиры от застройщика и план от БТИ, чтобы сравнить заявленные характеристики помещения с фактическими. Стоит запросить у застройщика и «акт скрытых работ», где отражена информация о прокладке коммуникаций, чтобы вы знали, где они проходят (трубопровод к радиатору может быть скрыт под стяжкой пола, электропроводка под навесным потолком или в перегородке).

Застройщик должен позаботиться о возможности составления так называемого дефектного акта (или смотрового листа – приложения к передаточному акту). Этот документ составляется во время приемки в том случае, если дольщик выявил нарушения (существенные или нет). Во избежание недопонимания дефекты стоит описать как можно более подробно. Также стоит указать в нем сроки устранения существенных дефектов (при наличии). После составления и подписания дефектового акта, каждая из сторон должна получить по экземпляру (подпись представителя застройщика обязательно должна присутствовать на вашем экземпляре).

Затем составляется акт приема-передачи квартиры. Его предоставляет застройщик. Обязательные сведения в нем – почтовый адрес с указанием номера квартиры, размеры комнат и стоимость. Документ после подписания остается у дольщика, с ним покупатель квартиры сможет зарегистрировать права собственности.

Когда нужно подписывать акт приемки

Свою подпись дольщик ставит, если согласен принять жилое помещение в том виде, в каком оно есть. Если были выявлены существенные нарушения, при которых жить в квартире не представляется возможным, акт подписывать не стоит. К существенным можно отнести, например, неисправность канализации, дыры в стене, сломанная входная дверь.

Следует потребовать устранить недочеты в течение разумного времени (например, двух недель, но максимальный срок по закону составляет 45 дней). Застройщик может вместо устранения нарушений предложить дольщику компенсацию расходов. Только после того, как стороны придут к соглашению, можно будет принять квартиру. В противном случае все существующие и не устраненные застройщиком дефекты придется устранять дольщику за свой счет.

При наличии несущественных нарушений акт подписывается, но в его приложении «Смотровой лист» указываются все недочеты и даты, до которых эти недочеты должны быть устранены. Если вы отказываетесь подписать акт при несущественных нарушениях, застройщик вправе спустя два месяца подписать односторонний акт, по которому квартира перейдет в вашу ответственность.

В случае успешного подписания акта приемки, собственник может самостоятельно получить выписку из ЕГРН и с ней уже заключить договор с управляющей компанией.

Не стоит подписывать акт пока вы не осмотрели все помещения. Застройщик может предложить подписать все документа без осмотра, чтобы «не затягивать процесс». Не стоит соглашаться на такое предложение. Если поставите подпись, застройщик избежит ответственность за все недочеты, оставленные после строительства. Их устранение ляжет на ваши плечи и может «влететь в копеечку».

Подготовка к осмотру квартиры

Приемка квартиры – процесс очень волнительный и ответственный. Безусловно, долгожданное жилье хочется заполучить как можно быстрее, но помните, что не менее важно получить качественное жилище, в котором вы действительно сможете жить. Во время приемки вы можете выявить нарушения и потребовать их устранения. Но для этого нужно как следует подготовиться.

Подготовьте перечень того, что следует проверить (качество работ, отделки, строительные дефекты, исправность инженерных сетей), чтобы ничего не забыть.
Для проверки понадобятся: смартфон и зарядка к нему, фонарик, спички, лампочка, рулетка, уровень. Зарядное устройство пригодиться для проверки розеток, фонарик – для темных углов в санузле, спички помогут проверить вытяжку, а лампочка – исправность осветительных приборов. Пригодиться и ручка, чтобы записать выявленные нарушения (а если застройщик не предоставит смотровой лист, понадобиться и бумага). И запомните, вы вправе фиксировать недочеты с помощью фото или видео.
Договоритесь о встрече с представителем застройщика только в дневное время. В сумерках сложно заметить даже самый явный брак.
И последнее, но не менее значимое в подготовке – это настрой. Настройтесь быть предельно внимательным. Начните проявлять чудеса наблюдательности уже с момента входа в подъезд (если уж здесь, на видном месте, застройщик допустил брак, то и в квартире вас могут ждать «сюрпризы»). И приготовьтесь отстаивать свои права, если вас не устраивает качество сдаваемого помещения, отразите это в смотровом листе, описав нарушения.
Особенности приемки квартиры у застройщика в новостройке без отделки
На первичном рынке представлено множество различных объектов жилой недвижимости. С каждым годом предложения застройщиков звучат все привлекательней. А на деле квартиры не всегда соответствуют обещаниям.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика? Какие моменты являются недопустимыми, из-за чего можно отказаться от подписи на акте приемки-передачи? В такой квартире предстоит проверить не мало – стены, потолок и пол на соответствие строительным нормам.

Проверка стен

Проверяем стены на однородность состава, герметичность швов, а также насколько выровнены углы и сама поверхность.

Качество стен

1. Примеси, строительный мусор.

Осмотрите стены на предмет посторонних включений, например строительного мусора. Иногда из стен торчат стальные штыри или проволока, которые применяются для строительства стен. Вообще их не должно быть, но в последствии, при оштукатуривании стен, все лишнее можно будет срезать (если оставить, металл может проржаветь, на поверхности проявятся оранжевые точки).

2. Щели и трещины.

Убедитесь в отсутствии больших щелей, которые видны на просвет. Такие просветы в стыках между швами панелей или блоков можно считать грубым нарушением современных стандартов строительства. О какой комфортной эксплуатации может идти речь в таком помещении? И речь не только о сквозняках, наледи и больших расходах на отопление. Но также и о требованиях безопасности. Кладка из кирпича или блоков должна быть качественной: ровные ряды, одинаковые швы, хорошо заделанные, без наплывов раствора и пустот.

3. Выровненность поверхности, перпендикулярность углов, отклонение от вертикали.

Проверьте, насколько поверхность стены ровная. Допустимы только несущественные отклонения плоскости – 1 см, на протяжении 3 метров в высоту или длину.

Существенные отклонения по вертикали заметны «невооруженному глазу», но проверку можно осуществить с помощью строительного уровня. Пузырек воздуха внутри измерительного инструмента должен оказаться в центре, это означает, что стена ровная. Допускается отклонение от вертикали не превышающее 2 см на высоту этажа.

Рулеткой же можно сравнить ширину противоположных стен или длину визуальной диагональной линии, чтобы убедиться, что стены перпендикулярны.

4. Темные пятна и следы проникновения влаги.

Если во влажный день вы увидите мокрые пятна на стенах, есть повод усомниться в качестве фасадной облицовки. Ответственные застройщики стараются применять качественные материалы, не подверженные погодным воздействиям. Поскольку знают, что некачественная внешняя отделка приведет к появлению плесени и сырости, что в свою очередь «подмочит» репутацию застройщика. Но, прежде чем, сделать поспешные выводы, убедитесь, что причиной намокших стен является именно некачественная наружная облицовка, а не простая протечка или конденсат из-за прилегающего к стене стеклопакета.

Если приемка проходит зимой, можно легко заметить главный признак плохой изоляции стен – в углах проявляются темные пятна или даже налет (стена промерзает).

Проникновение влаги

Плиты перекрытий и стяжка
В идеале потолок и пол должны быть однородными по составу, без вмятин и углублений, трещин и пустот, плиты перекрытий должны быть проложены на одном уровне (видно на стыках). Стоит также измерить рулеткой высоту от пола до потолка, чтобы сравнить с заявленной в проектной документации застройщика.

Перекрытие потолка

Качественное перекрытие потолка.

1. Трещины.

Осмотрите плиты перекрытий на предмет наличия серьезных трещин (более 2 мм). Мелкая сетка трещин допустима – это результат усадки после бетонирования. А вот трещины, переходящих на стены – серьезный повод для тревоги.

2. Элементы опалубки.

Серьезным недостатком являются присохшие части опалубки, которую строители должны были убрать.

3. Оголенная арматура.

Также существенным недостатком является оголение арматуры, а также большое количество раковин в перекрытиях глубиной 5 мм и более.

4. Качество стяжки пола.

Стяжку пола сделать не просто. Если все необходимые шаги соблюдены (включая замеры строительным уровнем), результат будет только радовать. На ровную поверхность легко лягут любые напольные покрытия. В противном случае вы столкнетесь с неудобствами, омрачающими наше проживание в новой квартире: скатывающиеся по наклонной мячики, шатающийся стол, одна ножка которого не достает до пола, поскольку он не ровный и т.д.

Проверьте стяжку на однородность состава, однотонность цвета и отсутствие пустот. Простучите слой, звук от ударов должен быть звенящим, но твердым. О плохом качестве работ свидетельствуют пузыри в стяжке, бугры или, наоборот, разрушение слоя, крошение.

Качественная стяжка пола
Так должна выглядеть качественно выполненная стяжка пола.

Особенности приемка квартиры в новостройке с отделкой
Приемка квартиры в новостройке с отделкой во многих случаях заканчивается спорами и недовольством дольщиков. Поскольку существует множество моментов, где строители могут ошибиться или не угадать желания заказчиков. Как и что проверять в квартире с отделкой?

Неровности пола, стен и потолка
Оштукатуривание стен, стяжка пола – это сложные и ответственные процессы. Малоопытные бригады и те, кто впервые приступает к этим видам работ, не справляются с задачей. Результат – неровные поверхности и иногда настолько неровные, что никакие обои с геометрическим, т.е. отвлекающим внимание, рисунком не скроют недостаток предчистовой отделки.

Поэтому замеры провести просто необходимо. Обязательно проверьте отклонение стен по вертикали и их перпендикулярность. Обратите внимание на неровности пола и потолка. Имейте ввиду, что дефекты могут со временем увеличиться. Если вы уже сейчас видите существенные неровности в напольном покрытии, то в процессе эксплуатации они проявятся еще больше.

Качество отделочных материалов
Всем дольщикам без исключения хочется видеть в квартире современные дорогие отделочные покрытия и конструкции. Если речь о доме эконом класса, все понимают, что рассчитывать на качественный материал не приходится. Однако для покупателей квартир в жилых комплексах комфорт и бизнес-класса недостатки отделочных материалов уже будут иметь важное значение.

К сожалению, многие застройщики в попытках избежать претензий и споров, не прописывают четко, какие материалы будут использовать в квартирах, предназначенных к сдаче с чистовой отделкой. А те из немногих, кто прописывает, добавляет фразу следующего содержания: «застройщик оставляет за собой право поменять марку или разновидность отделочных материалов на аналогичную, без ущерба качеству». Если выявлено не соответствие фактически использованных материалов заявленным, но есть эта приписка, претензий застройщику вы предъявить не сможете.

В любом случае при возникновении серьезных сомнений в качестве материалов и их происхождения, вы вправе потребовать у застройщика предъявить документы, содержащие информацию о производителях.

Соответствие смонтированных материалов – заявленным
Если застройщик четко описал, какие отделочные материалы будут использованы и какой фирмы оборудование будет установлено, без каких-либо оговорок, тогда на приемке легко будет установить следует ли компания своему слову. Чтобы не дать себя обмануть, произведем сверку с информацией, указанной в приложении к договору. Сверьте марку сантехники, дверей, окон, вид отделочных материалов. Например, если окажется, что в квартире установлена не металлическая, а деревянная дверь – это серьезный повод для отказа в подписании акта приема-передачи.

Качество монтажа отделочных материалов
В квартире с ремонтом «под ключ», как правило, все изъяны хорошо заметны: отслоившиеся обои, треснутая плитка в ванной, неровно приклеенные плинтуса, царапина на ламинате. Чтобы не пропустить ничего, нужно оглядеть всё вокруг внимательно, досконально проверить каждую комнату, каждый уголок и обязательно сделать это в светлое время суток. Осматриваясь, отмечайте каждую деталь, которая говорит не только об уровне профессионализма строительной бригады, но и об отношении к своей работе:

Насколько аккуратно работали строители? Насколько ровная и без подтеков затирка, совпадает ли рисунок обоев, насколько гармонично смотрится каждая плитка в ряду и т.д.
Имеются ли механические повреждения. Не повредили ли рабочие плитку, не поцарапали ли ламинат, оконную раму, нет ли выбоин на раковине.
Убран ли строительный мусор, удалены ли результаты излишне усердной работы. Например, нет ли следов штукатурки на оконной раме и на стекле.

Проверка площади и планировки

Проверить площадь и планировку на соответствие заявленным параметрам стоит, поскольку существенное отклонение от условий договора приведет к покупке фактически другого объекте. Если вы выбирали одну квартиру, а на деле получили совершенно другую – это не просто недоработка, это серьезное нарушение условий договора.

Особенно стоит проявить бдительность, если вас вдруг попросили подписать дополнительное соглашение: именно в нем могут оказаться «уточненные» данные, в том числе новая стоимость квартиры (с учетом дополнительных метров).

Фактическую площадь комнат и других помещений можно сверять с поэтажным планом и с приложением к договору, где отражена планировка квартиры.

В поэтажном плане БТИ также содержаться сведения о несущих стенах и наличии/отсутствии перегородок. Сверьте эту информацию с действительностью. «Истории» известны случаи, когда в квартире не доставало 2-3 стен. А также случаи, когда застройщик пытался передать жилое помещение, кардинально отличающееся по планировке от заявленных характеристик. Сложно эти нарушения назвать несущественными.

Что делать, если все плохо

Если на ваш взгляд застройщик не сдержал своих обещаний и сдает квартиру в «непотребном» виде, дальнейшее развитие событий будет зависит от ваших решений.

Но в любом случае все дефекты должны быть зафиксированы. Все претензии заносятся в дефектовую ведомость и как можно подробнее описываются все неровности, трещины, подтеки, плохо работающий механизм открывания дверей или окон, отсутствие утеплителя в швах панелей (в панельном домостроении). Указываются и сроки для устранения (если они не будут прописаны, застройщик воспользуется максимальным сроком – 45 дней). Документ заполняется в свободной форме. И застройщик обязан его подписать.

После фиксации дефектов развитие событий может пойти по одному из трех возможных сценариев.

1. Вы не подписываете акт и требуете устранения недочетов.

Существенные недочеты. Если выявлены вопиющие нарушения, которые делают проживание в новой квартире невозможным (существенные недочеты), подписывать передаточный акт до устранения нарушений застройщиком не рекомендуется. Даже если это займет от 2 недель до 1,5 месяца.

Халтура. Также эксперты не советуют подписывать акт, если выявлена откровенная халтура или признаки вандализма строителей. Дольщик вправе не принимать квартиру, которая его не устраивает. Подробно каждое из нарушений фиксируются в смотровом листе, а застройщику направляется уведомление об обнаруженных недостатках. Либо компания устранит нарушения в разумный срок (не превышающий 45 дней), либо возместит вам расходы на их устранение (только ту сумму, на которую имеются чеки).

Но есть ещё одна возможность – согласиться на расторжение договора и вернуть деньги за жилую площадь. Если стороны не приходят к соглашению, проблема решается через суд. Для судебного заседания потребуется заключение независимого технического эксперта, который подтвердит обоснованность ваших претензий. А также чеки, подтверждающие понесенные вами расходы на устранение брака. Будьте готовы к тому, что суд откажет в удовлетворении иска, если сочтет требования не обоснованными.

2. Дольщик может принять квартиру с недочетами и потребовать компенсацию от застройщика.

Вы можете заняться устранением недочетов самостоятельно и потребовать от застройщика компенсацию стоимости работ. Но в этом случае, у вас должны быть все необходимые документы подтверждающие понесенные затраты. Кроме получения компенсации можно договориться с застройщиком о снижении цены покупки.

3. При нарушении условий договора и не возможности устранить брак, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком.

Такой выход из положения будет оптимальным, если выявленные дефекты устранить не представляется возможным. Застройщик обязан выполнить все обязательства по договору, за которые получил деньги. К существенным недоделкам также относятся явные несоответствия условиям договора.

Гарантийный срок.

Если во время приемки брак не был выявлен, но обнаружился из-за некачественного ремонта или нарушений норм строительства, стоит вспомнить о гарантийном сроке. У жилья он составляет 5 лет. В любой момент в течение пяти лет вы вправе обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы на устранение недоделок. Если сделать это напрямую не удастся, обратитесь в управляющую компанию, она перенаправит претензию и будет контролировать процесс рассмотрения вашего обращения. Увидите, что никаких мер по разрешению проблемы не принимается – соберите доказательства своей правоты и обращайтесь в суд.

Если на любом из этапов вы столкнулись с явным нежеланием застройщика разрешить спор, если компания идет на хитрость – пытается затянуть с решением вопроса, чтобы истек гарантийный срок, стоит применить рычаги давления – обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в прокуратуру. Или сразу пойти в суд.

Даже если вы приобретаете квартиру в новостройке эконом-класса, это не значит, что застройщику дозволено допускать грубые нарушения при возведении объекта. Помните, вы вправе отказать от покупки, если «товар» вас не устраивает. Требуйте соблюдение обязательств, взятых на себя застройщиком. Теперь, когда вы знаете, какие вопиющие нарушения могут допускать застройщики и как правильно принимать квартиру в новостройке, вы сможете принять необходимые меры и обеспечить себе комфортное проживание в новой квартире.

Гидрораспределитель - для чего он нужен? Гидрораспределитель – это одна из основных составляющих любой гидравлической системы, которая служит...	Системы оборотного осмоса Сегодня очистка воды - это очень важная тема. Системы оборотного осмоса применяются для получения...
Навес для авто из профнастила: надежное ... Как автолюбитель, вы, вероятно, знаете, как важно защитить свой автомобиль от непогоды и гнева...	Как выгодно купить квартиры Вопрос покупки недвижимости всегда актуален и каждый человек, желающий приобрести собственное жилье,...